日経225ミニのマル秘テクニック！

物価の上昇が金利の上昇に直結するひとつの参考指標として、過去の長期金利と物価上昇率の関係をみると、興味深い傾向があることが分かる。
バブル期からその後の〝失われた一〇年〟を含めて、長期金利は物価上昇率を二%程度上回る水準で推移しているのである。
物価上昇率がプラスマイナスゼロからマイナス〇・五%になれば、長期金利も二・〇%から一・五%程度に下がる。
反対に、物価上昇率がプラス〇・五%に転じれば、長期金利は二・五%程度に上がる。
国債を所有しているとき、その利回りが一・五%であっても、物価上昇率がマイナス〇・五%なら実質二・〇%の利回りを確保できるのだから、利回りが低下しても十分に所有するメリットはあるということになる。
最近の物価動向をみると、プラスで推移することが明確になりつつある。
そうなると、これまでの流れからみて、長期金利は二%以上の水準に上がらざるを得ない。
仮に物価がプラス一%になれば、理論的には長期金利は三%に上がることになる。
その長期金利は住宅ローン金利に大きな影響を与える。
長期金利が二%の時代にローン金利が三%とすれば、長期金利が三%に上がると、ローン金利は四%になる。
その意味では物価がプラスで安定的に推移すれば、ローン金利が年間で一%程度上がることは十分に考えられる話ということになってくる。
問題はそうなったとき、住宅取得時にどのような影響が出てくるのか、すでにローンを持っている人の返済にどんな影響が出てくるのかという点になってくる。
冒頭で触れたようなAさんからDさんまでの不安な日々がひとごとではなくなる。
なかには、金利が一、二%上がるぐらいでそんなに目くじらを立てる必要はないーと思う人もいるかもしれないが、決してそんなことはない。
わずか一%の金利上昇でもその影響は極めて大きいのである。
知っておきたい金利一%の重み当然のことながら、金利が低ければそれだけ住宅ローンの返済負担は軽くなる。
このため、二〇〇三年に公庫基準金利が二・〇%の史上最低水準を記録し、民間でも全期間固定金利型で一%台のローンが登場したころには、この金利安から多くの人たちがマイホーム購入に走った。
たとえば、二〇〇四年一一月にリクルートが実施した『住宅買いどき調査』では、三四・三%、およそ三人に一人が当時の環境を「買いどき」と考え、その買いどきと考える理由のトップは「金利が低いから」(七六・九%)という理由だった。
二位の「住宅価格が安いから」(四五・七%)を大きく引き離しての断然のトップにあげられている。
多くの人が、金利が住宅購入環境に決定的ともいっていいはどの影響を与えることを認識しているといえよう。
それも当然のことだろう。
具体的な例をみてみよう。
借入額が三〇〇〇万円で、ボーナス返済しないときの毎月返済額が金利によってどのように変わるのかを示したもの。
通常、住宅ローンでは最長返済期間を三五年まで利用できるが、その三五年返済の場合には、①にあるように適用金利が二%だと毎月返済額は九万九三七八円。
これが一二%になると一一万五四五五円に増える。
わずか金利一%のアップが、返済額にすると一六・二%の増加になる。
これが四%に上がると、毎月返済額は一三万二八三二円。
二%のときに比べると、返済額は三三・七%も増える計算だ。
それでも、毎月返済額でみれば二%と三%の差は一万六〇七七円だから、人によってはさほどのことはないというかもしれない。
しかし、これを年間でみると二%と三%の差は一九万二九二四円になり、完済までの三五年間の差は約六七五万円にも達し、平均的な会社員の年収にも匹敵するほどの数字になるのである。
さらに、年収五〇〇万円の人を例にとって、年収に占める年間返済額の割合である返済負担率をみると、金利二%だと毎月返済額が九万九三七八円だから、9万9378円×12か月÷500万円の計算で、返済負担率は二三・八%にとどまる。
これが、三%に上がると、同じ借入額でも、11万5455円×12か月÷500万円と返済負担率は二七・七%に上がってしまう。
それでも、民間機関のほとんどでは、年収五〇〇万円の人の返済負担率は三五%までOKだから、金融機関の審査上は問題にならないが、現実の生活に与える影響は小さくないだろう。
金融観閲の審査基準とは別に、一般には年収七、八〇〇万円以下の人なら、返済負担率は二五%以下に抑えておくのが無難といわれている。
その点を考慮すると、金利二%なら安全な水準だが、金利三%だと黄色信号がともることになる。
これが四%まで上がると返済負担率は三一・九%に達する。
それでも銀行の審査基準はクリアできるといっても、安全性を重視する考え方からみれば、これは明らかに赤信号点滅といってもいい数字だ。
金利アップはローン破綻に直結する金融機関の審査でもそうだが、ここでいう年収は税込の額面の年収を意味している。
実際の生活の上ではそこから、所得税・住民税、健康・介護保険料、雇用保険料などが差し引かれる。
五〇〇万円の年収といっても、手元に残るのは四二〇万～四三〇万円。
そのなかから、住宅ローンに一六〇万円は差し引かれると、残りは二五〇万～二六〇万円ほど。
マンションの場合、管理費・修繕積立金が月二万円とすれば、さらに二四万円少なくなる。
実質、月額一八万円から一九万円で生活を維持しなければならない。
子どもたちの将来や3I老後への備えも必要だが、これではとてもそれどころではないだろう。
ギリギリの生活を余儀なくされ、マイホーム取得の感激などどこ吹く風のつましい生活になってしまう。
それでもまだキチンと家計管理できればいいが、それまでの生活を簡単には変えることができずに、ローン破綻に陥ってしまう家庭も出てくる。
金利一%、二%の違いはそれだけの重みを持っているのである。
以上は最長の三五年返済で試算したものだが、返済期間が短くなるとどうだろうか。
というのも、住宅ローンは通常、最長三五年返済まで可能といっても、それは年齢条件などによってくる。
誰でも、最長の三五年返済を利用できるわけではない。
一般的には、完済時の年齢が満八〇歳未満までとなっているので、実際に利用できる最長返済期間は、「七九-三五」で、四四歳までの人なら三五年返済が可能だが、四五歳以上の人は年齢に応じて利用できる最長返済期間が制約される。
四五歳の人は三四年までで、五〇歳は二九年まで、五五歳は二四年まで、六〇歳だと一九年までIということになる。
現実に六〇歳になって住宅ローンを利用してマイホームを購入するという人はそう多くないだろうが、この点は十分注意しておく必要がある。
金融機関のほとんどでは、いわゆる「親子リレー返済」「親子リレーローン」を認めている。
これは、すぐにも同居する、あるいは将来同居することを前提に、借入れは親が行うものの、いずれは子どもがその債務を引き継ぐことを条件に、最長の返済期間を利用できるようにする仕組みである。
このリレー返済であれば、親が四五歳以上でも最長の三五年返済でローンを組むことができる。
ただ、親のマイホーム購入に子どもまで巻き込むのはどうだろうか。
親の借金を子どもに継がせるわけで、子ども世帯の将来の選択肢を狭くしてしまう結果になりかねない。
やはり親自身が可能な範囲で返済期間を設定するのが無難だろう。
条件によって利用できる返済期間が短くなることもまた、新築住宅ではなく、中古住宅を購入するときにも、建築後の経過年数によって利用できる返済期間が制約されるケースもある。

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